首批公募REITs今日发售!如何交易?增减多少?产量有多高?投资策略来了

2022-01-01 12:22 理财投资网

今天,首批9只基础设施公募REITs正式发售!

9仅公募REITs的基本信息如下:

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来源:万和证券

投资者可以通过场外直销和代理销售认购,也可以通过经纪公司认购。根据不同产品的配送安排,配送时间为6月1日或2日。

据了解,在REITs产品上市初期,为维护市场交易秩序,保护投资者合法权益,交易所将重点监控REITs产品交易情况,严厉打击异常交易和违法违规行为。投资者应树立风险意识,坚持价值投资和长期投资的理念,依法依规参与交易。

业内人士估计,中国基建存量超过100万亿元。按照1%的资产证券化率,基础设施REITs潜在市场规模超过万亿元。

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1、基础设施公募REITs应如何认购?

公众投资者可以通过场外直销和代理销售认购,也可以通过经纪公司认购。从投资门槛来看,深交所场内认购以1000份为最低认购门槛,上交所场内认购多以1000元为最低认购门槛;但每只公募REITs的最低认购门槛不同,最低100元,最低1000元。投资者在参与认购时应查看相关规定和公告信息。

2、基础设施公募REITs的配售规则是什么?需要“摇号”吗?

募集期内公众投资者有效认购申请的总份额超过公众投资者认购上限的,将实行最后一日比例配售,即在募集期内,最后一日之前的有效认购申请将全额确认成功,最后一日有效认购申请按剩余额度比例配售;预计募资首日所有有效认购申请确认后,基金公众投资者募集规模总额将达到或超过公募规模上限,公募部分募集期将提前结束。

也就是说,如果公众投资者的募资规模是10亿,但募资期第一天就有100亿的认购规模,那么每个投资者都可以购买认购规模的1/10。同时,公募部分的募集期将提前结束。这与网上认购新股所采用的“摇号”制度有明显不同。

3、基础设施公募REITs面向公众投资者的发售金额及比例是多少?

基础设施基金份额的募集可分为战略配售、线下询价定价、线下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定,原股权持有人或其同一控制下的关联方认购的REITs基金公募份额不得低于20%。

以深圳为例,深交所首批4只基础设施公募REITs募集资金总额为143.71亿元,其中战略配售比例为60%以上;线下投资者卖出的比例在16%到30%之间。

4、基础设施公募REITs应如何交易?

基础设施基金是封闭式的,不开放认购和赎回。他们在证券交易所上市。场外份额持有人需要将基金份额转让给市场,然后才能出售。也就是说公募REITs成立后,只能通过二级市场买卖,这时就需要关注基金的折价溢价风险。

5、基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制吗?

基础设施基金上市首日限额为30%,非上市首日限额为10%。基础设施基金股票上市首日,实时行情显示的前期收盘价为基础设施基金的发行价。基础设施基金涨跌最高限价的计算公式为:涨跌最高限价=前收盘价 (1涨跌幅限制比a

7.如何看待基础设施公募REITs的现金流分配率?现金流分配率越高越好吗?预测现金流分配率并不是基金经理向投资者保证本金不会损失或获得最低收益的承诺。在比较不同的项目时,投资者不能只看现金流分配率作为指标,因为现金流分配率可能与基础设施项目的类型有关。

作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类,一类是经营权项目(如收费公路、污水垃圾处理等。),另一个是管理正确的项目。

是产权类的项目(比如产业园区、仓储物流等)。特别的,对于基础设施项目类型为经营权的项目,由于经营权存在期限,存在基础设施项目价值逐年下降,到期可能趋于零的风险,因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还,其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。

8、基础设施公募REITs的主要收益来源是什么?

REITs通过募集众多投资者的资金,用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比,REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益,主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

9、基础设施公募REITs与股票有何不同?

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券,公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价,与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票,公募REITs具有以下特点:首先,公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确,单位价值波动性原则上相对有限。其次,公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看,出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上,公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,收益分配机制相较股票更为严格。

10、公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值?

投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前,应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件,熟悉基础设施基金相关规则,自主判断基金投资价值,自主做出投资决策,自行承担投资风险。

中金公司研究部认为,考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉,不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看,出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象,建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值,避免追涨杀跌,导致投资损失。对于公众投资者来说,切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。

编辑:李若愚 于红波

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