“招保万金”获公募基金增持,国企、央企地产股机会或贯穿全年

2022-04-18 14:42 理财投资网

  国企央企背景的地产股在股价提振上能够走得比较久,至少今年还是有贯穿全年投资机会的可能性,他们更符合地产股中的价值股。因为伴随地产行业的洗牌,一半以上的地产公司都会倒下,剩下的市场就会主要由这些国企央企瓜分。

  近一个月来(3月16日~4月14日),地产股拉升明显,不光地产指数(399241.SZ)涨幅33.45%,更有多家房企股价翻倍。市场有人喊出“地产股机会能演绎全年”。《红周刊》在采访中,不少职业投资人表示,地产股投资机会会呈现两极分化,这缘于基本面的分化。由于政策的边际放松,房地产板块会有短期的贝塔机会,但普涨时间不会持续太长;而国企、央企背景的地产股,基本面更优秀,投资机会仍可能贯穿2022全年。

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  二季度地产股会迎来方向性复苏

  但整个板块普涨周期不会长期持续

  近期地产股的大幅拉升,背后主要受到政策的影响。微木资本创始人吕晓彤告诉《红周刊》:“2022年5.5%的GDP增速,意味着必须要把地产这一支柱产业做好,并且带动上下游产业链。所以我们可以看到,现在各地政策都在松绑,贷款利率下行、贷款比例上升等一系列利好信息的释放。这也向市场明确,国家整体仍要稳住房地产这一支柱产业。

  此外,近期摩根大通报告也指出,在销售改善和需求端政策放松推动下,今年第二季中国地产股应该会迎来方向性复苏,尽管波动性可能会很高。并认为迄今为止2021财年业绩不佳、停牌、销售疲弱及违约等利空应该都已出尽。若以2021年10月峰值为基准,地产股可能有15~20%的上涨空间。

  不过,吕晓彤同时也向《红周刊》表示,地产板块的普涨并不会持续太长时间。首先,我国现在城市化率65%,和欧洲国家70%相比,城市化进程基本结束;第二,中国人口已达到高峰并开始衰退,老龄化越来越严重;第三,现在市场还有6亿平方米的存量,人均住房面积50平方米,这一均量已大大超过发达国家;第四,中国老旧城市改造和医院学校建设基本完成,有些地方小学甚至都招不到学生,所以也不需要那么多房子了。

  综上四方面,他认为除了北上广深等一线城市,中国的房子已经冗余,高速增长时期已过,再加上房住不炒是基本国策,房子作为投资品的时代已一去不返。后续房地产每年的新增开发面积也非常少了,且基本上市场份额也是被国企央企“吃掉”,所以地产板块普涨难持续。

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  去年四季度资金开始流向地产

  国企、央企投资机会或贯穿2022全年

  从去年四季度开始,资金开始明显流入地产板块。《红周刊》对比2021年三季度和2021年报基金前十大重仓股发现,部分地产股无论是它的持股基金数,还是基金持股股数,都出现了明显增幅(见表1)。

  “招保万金”获公募基金增持,国企、央企地产股机会或贯穿全年

  通过表格可以发现,保利发展(行情600048,诊股)的持有基金数和对应的基金持股总量依然位列房企排行榜榜首,且持有基金数从去年三季度的312只增至2021年末的388只,与之相对应的同期基金持股数量也从11.29亿股增至13.46亿股。

  此外,万科A(行情000002,诊股)的基金持股总量从去年三季度的7.12亿股增至2021年末的8.17亿股;金地集团(行情600383,诊股)基金持股总量从去年三季度的2.21亿股增至2021年末的5.04亿股;招商蛇口(行情001979,诊股)基金持股总量从去年三季度的1.61亿股增至2021年末的3.80亿股。

  更加值得一提的是,基金不仅仅将目光聚焦于“招保万金”,其他规模房企也吸引了不小关注,如,此前鲜少有人问津的广宇发展(行情000537,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、旭辉控股等房企。其中,关注度增长最为明显的要数华发股份,2021年三季度末时,华发股份持有基金数仅有3家,且对应基金持股总量为328.97万股;而到了2021年年末,该地产股的持有基金数增至15家,对应基金持股总量也增至1.37亿股。

  不过,《红周刊》梳理发现,从房企规模来看,基金多看好市占率较高的大型、中型房企,相反,小型房企相对较少;而从公司属性上来看,基金又普遍看好国企、央企或国资背景的地产股,民营背景所占比重相对较少。比如,在地产股中基金持股总量排名前十榜单中,仅有新城控股(行情601155,诊股)、万业企业(行情600641,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)三家属于民营企业。

  此前,中欧基金经理曹名长在接受《红周刊》专访时就表示,地产行业具有Alpha机会。虽然增长速度较慢,但竞争格局很好,龙头公司仍在提升市场份额。这一投资逻辑和基金的地产持仓特点一脉相承。

  而吕晓彤也持续看好国企央企背景的地产股。他表示,国企央企更安全,且本身预期也都很充分。国企央企大概率会每年保持10%~15%的增长速度,但其他地产股的股价波动可能更多是炒作成分。

  深谙地产行业的财经知名博主@朱酒向《红周刊》表示,国企央企背景的地产股在股价提振上能够走得比较久,至少今年还是有贯穿全年投资机会的可能性,它们更符合地产股中的价值股,带着很强的成长基因,因为伴随地产行业的洗牌,一半以上的地产公司都会倒下,连拿地的能力都没有,那么剩下的市场就会主要由这些国企央企瓜分。

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  中交地产(行情000736,诊股)等部分地产股涨幅显著

  背后或系游资炒作

  《红周刊》梳理发现,3月16日至今(4月14日),基金青睐的地产股TOP20区间涨跌幅多维持在30%~40%涨幅左右,这一区间涨幅和地产指数基本保持一致。

  不过,近期地产板块表现更为出色的并非受基金青睐股。如此前股价长期维持在7元/股上下的中交地产于3月16日开始爆发多日连续涨停,4月14日收盘,区间涨跌幅高达246.33%,位居近期地产股涨幅榜首。这期间,中交地产的区间换手率高达157.89%(见表2)。

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  而中交地产的基本面并不出色。其2021年年报显示,2021年实现营收145.42亿元,同比增长18.23%;实现归母净利润2.36亿元,同比减少32.19%。且同一年时间,虽然中交地产签约销售额微增5.07%至560亿元,但销售面积实则同比下滑5.79%,至228.51万平方米。根据Wind数据,中交地产剔除预收账款后的资产负债率为87.36%,“三道红线”仍处于踩线状态。多位投资人向《红周刊》分析表示,中交地产这种股票炒作的可能性很大。

  《红周刊》还注意到,此前连续多年十大流通股股东未出现较大变动的中交地产在2021年年报中出现了“三减一退”,其中大股东重庆渝富资本运营集团有限公司减持0.76%总股本。且根据中交地产近期披露的两则减持公告,重庆渝富在2021年9月11日到4月12日之间,持股比例从10.69%降至8.96%,占到中交地产总股本的1.72%。减持均价为7.07元/股,合计套现8463.3万元。而后续,重庆渝富还将继续减持,在公告后15个交易日的6个月内,计划减持中交地产股份不超过2086.30万股,占公司总股本比例3%。

  值得关注的是,和中交地产类似,同样具备高换手率、高涨幅的地产股不在少数。如,3月16日~4月14日期间,天保基建(行情000965,诊股)区间涨幅为171.53%,区间换手率为410.42%;渝开发(行情000514,诊股)区间涨幅86.3%,区间换手率为189.43%;阳光城(行情000671,诊股)区间涨幅44.3%,区间换手率为310.41%。

  @朱酒向《红周刊》表示,当前地产板块虽然也存在一个恢复过程,企业也属于未来向好,但地产股里面有一半以上的成分都是在炒作。

  他认为,当前上涨的地产股可以划分为三大类别:一类是真正的能够保持长期较好发展的房企,主要是央企国企;一类是困境反转型,比较典型的特征就是从去年下半年开始到现在跌幅特别大的房企;最后就是纯炒作类型,一般市值不大换手率特别高。比如说换手率高到连续每日都是两位数涨幅,有的甚至连续好几天都是20%的换手率,这种是投资资金的可能性较小,都是游资炒一把就走。

  吕晓彤也提醒表示,当前地产板块炒作居多,且大多也已经炒到位了。

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  基本面是区分炒作和成长股的试金石

  国企、央企“三道红线”更经得起考验

  吕晓彤认为,要区分被炒作还是被长期投资的地产股,还要看基本面。地产的高速增长已经过去,基本面差的房企无法维持股价的持续拉升,拉到最后还是回调、后撤。

  @朱酒也表示,用PE来衡量股票投资价值的方式,对当前地产股来说参考性不大,因为从刚刚发布的2021年年报来说,大部分地产公司都有计提减值,所以整体PE是偏高的,并不能客观真实地反映一家房企的企业现状,投资人要结合房企的自身债务表现、自身经营以及拿地能力来看。

  自2020年8月,“三道红线”政策新规出台后,就一直被视为衡量房企债务表现的硬指标。而根据目前已对2021年年报对应“三道红线”进行披露的房企数据来看,相比民营企业,绝大多数的国企、央企三道红线更趋安全稳健,如中国海外发展剔除预收账款后的资产负债率53.6%、净负债率31.1%、现金短债比3.42;招商蛇口发展剔除预收账款后的资产负债率61.67%;净负债率42.82%;现金短债比1.25。可以看到,上述房企的三大指标不光都在“安全线内”,还都实现了较为明显的优化效果。

  而在拿地方面,也可以看到,今年前3个月的土地市场主要也都被国企、央企以及国资背景房企包揽。据中指数据,在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中,国资背景的绿城中国拿地金额208亿元,位列榜首;国企央企背景的华润置地、建发房产,上海地产集团拿地金额也都在百亿以上;而仅有3家民营企业上榜前十,且拿地金额相对较少(见表3)。

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